Mucho cuidado con las Mafias que arrebatan Inmuebles.

Todos los ciudadanos debemos estar muy atentos para no ser sorprendido por personas inescrupulosas que mediante mafias se apoderan de inmuebles para luego venderlos y lucrar a costa del sufrimiento de sus verdaderos propietarios.

Inmovilizacion de Predios. Un Buen Procedimiento para Evitar ESTAFAS INMOBILIARIAS

Con la finalidad de g a r a n t i z a r l a seguridad jurídica y dado el incremento de traficantes de propiedades en nuestro país, la Sunarp ha emitido la Directiva N°008-2013-Sunarp-SN, que regula el procedimiento para la inmovilización parcial y temporal de las partidas registrales de predios, a efectos que el titular registral obtenga una protección especial. 
Esta norma permitirá al propietario de un predio cerrar de manera voluntaria y temporal la partida donde se 
e n c u e n t r e  i n s c r i t a s u propiedad, inmovilizándola temporalmente, a fin de impedir que personas inescrupulosas realicen transferencias, cargas o gravámenes en dicha partida. El asiento de inmovilización 
temporal tendrá una vigencia máxima de 10 años, contados desde el día de su presentación y si el propietario desea que tenga un plazo menor a los 10 años deberá mencionarlo en forma expresa en la Escritura Pública. 
Los requisitos para solicitar la inmovilización temporal son: solicitud de inscripción (formulario gratuito), Escritura Pública que contenga el acto unilateral del propietario con derecho inscrito en el cual manifiesta su voluntad de inmovilizar temporalmente el predio, declaración jurada del propietario con derecho inscrito con firmas certificadas notarialmente en la cual se declare bajo juramento que el predio sobre el cual solicita la 
inmovilización temporal no ha sido transferido o se encuentre afectado con carga y/o gravamen no inscrito por el mismo titular en forma voluntaria y en fecha anterior a la declaración jurada. Esta declaración jurada deberá estar inserta en la Escritura o anexa a la misma y pago de la tasa, por derechos de calificación, correspondiente al 0.81% de la Unidad Impositiva Tributaria. De esta forma, Sunarp pone a disposición de los titulares registrales mecanismos de protección a fin de cautelar los derechos inscritos, de personas o grupos delincuenciales que presentan documentación falsa a fin de obtener beneficios indebidos, dado que es de suma preocupación de la actual gestión de la Sunarp, crear normas que fortalezcan la seguridad jurídica, velando por los derechos de los titulares registrales contra el tráfico de terrenos. 
Así por ejemplo, el titular registral de un bien inmueble que por motivos de trabajo u otro tenga que salir de su ciudad o que simplemente no piensa transferir o gravar su predio, podría solicitar la inscripción de inmovilización temporal de partida de su predio, por los años que desee, para que traficantes de terrenos no puedan inscribir en la partida electrónica de su propiedad alguna transferencia carga o gravamen.
Cabe recordar que el 2008 Sunarp implementó su servicio gratuito denominado “Alerta Registral”, mediante el cual los titulares inscritos son alertados oportunamente de la existencia de títulos en trámite que puedan afectar sus derechos de propietario y tener conocimiento efectivo de las posibles modificaciones en la situación jurídico-real de sus bienes frente al riesgo de falsificación o suplantación. Hasta la fecha se han realizado 46,678 suscripciones a dicho servicio. Con esta práctica Sunarp afianza el compromiso de continuar implementando mecanismos de protección a los propietarios, para garantizar la seguridad jurídica en el país.
(fuente: OFICINA GENERAL DE COMUNICACIONES SUNARP)

Sepa lo que debe hacer para Constituir una Empresa.

Para constituir una empresa se debe tener en cuenta los siguientes pasos:

1. Búsqueda y reserva del nombre de la empresa en Registros Públicos.

En primer lugar debemos acudir a la Oficina de Registros Públicos, en este caso la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), y verificar que no exista en el mercado un nombre o razón social igual al que queremos para nuestra empresa.

Al momento de buscar los nombres existentes, debemos asegurarnos también de que no haya alguno que se parezca o suene igual al que queremos utilizar. Debe haber un mínimo de tres letras diferentes.

Una vez realizada la búsqueda y confirmado que no existen nombres iguales o similares al que queremos utilizar, pasamos a reservar nuestro nombre para que otra empresa no pueda inscribirse con el mismo, siendo efectiva la reserva por un plazo de 30 días naturales.

2. Elaboración de la minuta.

La minuta es un documento en el cual los miembros de la sociedad manifiestan su voluntad de constituir la empresa, y en donde se señalan todos los acuerdos respectivos.

La minuta consta del pacto social y los estatutos, además de los insertos que se puedan adjuntar a ésta. Los elementos fundamentales de una minuta son:

Los generales de ley de cada socio (sus datos personales, nombres, edades, documentos de identificación, etc.).

El giro de la sociedad.

El tipo de empresa o sociedad (E.I.R.L, S.R.L, S.A, etc.).

El tiempo de duración de la sociedad (plazo fijo o indeterminado).

La fecha en la que se va a dar inicio a las actividades comerciales.

El lugar en donde va a funcionar la sociedad (domicilio comercial).

La denominación o razón social de la sociedad.

El lugar en donde van a funcionar las agencias o sucursales (si es que las hubieran).

La persona que va a administrar o representar la sociedad.

Los aportes de cada socio. Los cuales pueden ser:

Bienes dinerarios: dinero y sus medios sustitutos tales como cheques, pagarés, letras de cambios, etc.

Bienes no dinerarios: inmuebles o muebles tales como escritorios, mesas, sillas, etc. otros acuerdos que establezcan los socios.

Es recomendable elaborar la minuta con la ayuda de un abogado de confianza.

3. Elevar minuta a escritura pública.

Una vez redactada la minuta, debemos llevarla a una notaría para que un notario público la revise y la eleve a escritura pública.

Por lo general, los documentos que debemos llevar junto con la minuta son:

Ø  La constancia o el comprobante de depósito del capital aportado en una cuenta bancaria a nombre de la empresa (En caso el aporte del capital sea aporte en dinero).

Ø  Un inventario detallado y valorizado de los bienes no dinerarios (En caso el capital sea en bienes muebles).

Ø  El certificado de Reserva de Nombre, emitido por la Oficina de Registros Públicos.

Ø  Copia de los Documentos de identidad de cada Socio que conforme la empresa.

Ø  Declaración Jurada de cada Socio indicando el bien aportado para la sociedad (En caso el capital sea en bienes No dinerarios).

Ø  Declaración Jurada del Gerente General aceptando el aporte de los bienes de cada socio para conformar la sociedad (En el caso que el capital sea en bienes No Dinerarios).

Una vez elevada la minuta, ésta no se puede cambiar. Al final, se genera la Escritura Pública, Testimonio de Sociedad o Constitución Social, que es el documento que da fe de que la minuta es legal, la cual debe estar firmada y sellada por el notario.

4. Inscribir Escritura Pública en Registros Públicos.

Una vez que hemos obtenido la Escritura Pública, debemos llevarla a la Oficina de Registros Públicos en donde se realizarán los trámites necesarios para inscribir la empresa en los Registros Públicos. Generalmente la Notaria se encarga de realizar este trámite.

La Persona Jurídica existe a partir de su inscripción en los Registros Públicos.

5. Obtención del número de RUC.

El Registro Único de Contribuyentes (RUC) es lo que identifica a una persona o empresa ante la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT) para el pago de los impuestos.

Toda Persona Natural o Jurídica está obligada a inscribirse en el RUC, de lo contrario será sancionada de acuerdo con el Código Tributario, igual que los inscritos en el RUC que no presenten la declaración.

Para obtener el RUC es el Gerente General de la Nueva empresa el encargado de tramitar el R.U.C.

6. Elegir régimen tributario.

En la misma SUNAT, a la vez que tramitamos la obtención del RUC, debemos determinar a qué régimen tributario nos vamos a acoger para el pago de los impuestos, ya sea al Régimen Único Simplificado (RUS), al Régimen Especial de Impuesto a la Renta (RER), o al Régimen General.

Una vez que contamos con nuestro número de RUC y hemos elegido un régimen tributario, podemos imprimir los comprobantes de pago (boleta y/o factura) que vamos a utilizar.

7. Comprar y legalizar libros contables.

En este paso compramos los libros contables necesarios dependiendo del régimen tributario al cual nos hayamos acogido y, posteriormente, los llevamos a una notaría para que sean legalizados por un notario público.

8. Inscribir trabajadores en EsSalud.

En este paso registramos a nuestros trabajadores ante el Seguro Social de Salud (EsSalud) a través de un formulario que podemos obtener en la misma SUNAT.

Este registro le permite a los trabajadores acceder a las prestaciones que otorga dicha entidad.

Certificado Registral Inmobiliario C.R.I

El C.R.I es el Certificado Registral Inmobiliario, Documento expedido por los Registros Públicos, donde se indica el o los nombres de los propietarios del inmueble, también se incluye una historia de dominio (es decir anteriores transferencias y sus cargas o gravámenes), desde la fecha de su emisión con 30 años de anterioridad. El trámite demora 5 días hábiles desde la fecha de presentación de la solicitud y tiene un costo de 59 nuevos soles.

Esta certificación registral es un sencillo trámite que le garantizará la seguridad jurídica de su inmueble y que debe recabar cada vez que vaya a formalizar la compra de una vivienda. ¿Quién dice ser el propietario lo es realmente?, ¿Recae sobre la vivienda algún tipo de hipoteca o embargo?... Si quiere comprar sobre seguro y evitar sorpresas desagradables, antes de firmar un contrato, una escritura, asegúrese.

El Registro de la Propiedad le facilitará la información necesaria para contrastar lo que dice el vendedor: desde la descripción física de la vivienda hasta la titularidad y las cargas que sobre ella pueden recaer.

La certificación o certificado registral, a diferencia de la nota simple que tiene valor puramente informativo, tiene carácter de documento público otorgando una presunción de legalidad a los actos y contratos inscritos en ella reflejados, y se encuentran bajo la protección y amparo de los Tribunales.

El C.RI.  También es solicitado básicamente por entidades financieras (Bancos y otros similares) con el objeto de poder aprobar o no un crédito hipotecario, o en su defecto para el financiamiento de la ejecución de algún proyecto inmobiliarios tal como edificación de multifamiliares, condominios edificios y otros.

Es común también emplear el certificado registral inmobiliario en procesos judiciales que versen sobre derechos de propiedad, nulidad de acto jurídico y demás.

La manera de solicitar este certificado es en primer lugar acudir a alguna de las oficinas de los Registros Públicos, una vez allí solicitar un formulario de publicidad (uno de color marrón) se debe llenar de manera correcta  sin borrones ni enmendaduras, como se trata de información pública no es necesario que el mismo titular del inmueble la solicite, lo puede solicitar cualquier persona que tenga algún interés sobre el predio.

Prescripción Adquisitiva de Dominio........................ ¿que es y como se hace?

TODO LO QUE SE DEBE SABER SOBRE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

¿Qué es la prescripción adquisitiva de  dominio?

Estos términos que a primera vista parecen tan difíciles de entender incluso para los abogados, no es otra cosa que lograr la formalización de la propiedad de un terreno que se tiene o posee “como propietario” por un determinado período de tiempo.

Ejemplo: Manuel Prado en 1986 comenzó a vivir en un terreno que se encontraba vacío y que aparentemente no tenía dueño por lo que se le consideró como Poseedor del terreno. En 1999 Manuel seguía viviendo en el mismo terreno por ello hizo los trámites necesario ante las instituciones competentes y obtuvo el título de Propiedad; es decir se convirtió en propietario de su terreno. La experiencia que vivió Manuel se denomina obtener la Propiedad por Prescripción Adquisitiva, que puede ser en vía Notarial o Judicial.

¿Qué requisitos legales se debe cumplir para adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva?

Según el artículo 950 del Código civil establece que es imprescindible ser posesionario de un bien inmueble por más de 10 años de forma pacífica, publica y continua.

Se tiene o posee el bien continuamente, es decir se debe vivir permanentemente en el mismo predio sin mudarse, pudiendo ausentarse del terreno como máximo un año.

Se tiene o posee el bien pacíficamente, es decir vivir en el terreno sin haber cometido actos de violencia para ocuparlo. Tampoco se debe pelear con alguien que reclame su propiedad, menos aún dicho bien debe estar en algún proceso judicial.

Se tiene o posee el bien públicamente, es decir todos sus vecinos lo deben considerar propietario del terreno.

Todo esto debe tener un sustento tanto de hecho como de derecho, por lo cual deberán adjuntar los siguientes documentos (Prescripción adquisitiva en vía Notarial)

·         Copia Literal de Dominio del inmueble Materia de Prescripción.

·         HR y PU de los últimos 10 años.

·         Declaración Testimonial de no menos de 3 ni mayor de 6 testigos.

·         Planos de ubicación y perimétrico ( con coordenadas UTM), así como la descripción de las edificaciones existentes, que deberán estar suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente, según la naturaleza del bien, y cuando sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien.

·         Solicitud del interesado con indicación de sus generales de ley  y autorizada por abogado. Igualmente deberá estar suscrita por no menos de 3 y no más de 6 testigos mayores de 25 años, en la que manifiesten conocer que el solicitante viene poseyendo en calidad de propietario,  por más de 10 años, el inmueble materia de la solicitud,  de forma pública y pacífica ( sin litigios).

·         Identificación clara del inmueble cuya prescripción se solicita, con indicación de la partida registral en la que corre inscrito.

·         Fundamentos de hecho y derecho en el que se sustenta su petición.

·         Indicación del nombre y domicilio de los últimos propietarios inscritos; en caso de desconocer el domicilio de los propietarios con derecho inscrito, deberá presentar una declaración jurada con firma legalizada señalando bajo juramento haber agotado todas las gestiones para ubicar dicha dirección y solicitando que sean notificados por edicto.

·         Recibos  de pago de servicios sobre el predio con una antigüedad mayor de 10 años

PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE PRESCRIPCIAN ADQUISITIVA DE DOMINIO

La prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la Ley 27157.

Tramite Notarial de la Prescripción Adquisitiva de Dominio

El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el Artículo 21 de la Ley Nº 27157 se tramitará, exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del Artículo 950 del Código Civil, de acuerdo con el trámite siguiente:

a) La solicitud se tramitará como asunto no contencioso de competencia notarial y se regirá por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley Nº 26662, en todo lo que no contravenga lo dispuesto en la Ley Nº 27157 y la presente Ley.

b) Recibida la solicitud, el Notario verificará que la misma contenga los requisitos previstos en los incisos 1), 2) y 3) del Artículo 505 del Código Procesal Civil, para los efectos del presente trámite. Asimismo, suscribirán la solicitud, en calidad de testigos, no menos de 3 (tres) ni más de 6 (seis) personas mayores de 25 (veinticinco) años de edad, quienes declararán que conocen al solicitante y especificarán el tiempo en que dicho solicitante viene poseyendo el inmueble.

c) El Notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por 3 (tres) veces, con intervalos de 3 (tres) días en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional. En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del Notario donde se hace el trámite. Asimismo, solicitará al registro respectivo la anotación preventiva de la solicitud.

d) Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el Notario notificará a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva de dominio.

e) El Notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble materia de la solicitud, extendiendo un acta de presencia, en la que se compruebe la posesión pacífica y pública del solicitante. En dicha acta se consignará la descripción y características del inmueble, así como el resultado de la declaración de quienes se encuentren en los predios colindantes.

f) Transcurrido el término de 25 (veinticinco) días desde la fecha de la última publicación, sin mediar oposición, el Notario completará el formulario registral o elevará a escritura pública la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción. Sólo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el Notario consideren necesarios, acompañándose al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros Públicos sólo el Formulario Registral, el Notario archivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.

g) Si existe oposición de algún tercero el Notario dará por finalizado el trámite comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente. En este supuesto, el solicitante tiene expedito su derecho para demandar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la vía arbitral, de ser el caso.

h) El Notario presentará a los Registros Públicos copias certificadas de los planos a que se refiere la Ley Nº 27157.

i) El instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el Notario que declara la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento registral a favor del antiguo propietario.

j) Los términos se contarán por días hábiles, conforme con lo dispuesto por el Artículo 141 del Código Procesal Civil.

k) El presente trámite comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones.

Como evitarse una Prescripción Adquisitiva.

¿Qué OCURRE SI EN EL PORCESO DE PRESCRIPCION SE PRESENTA UNA OPOSICION?

Cualquier persona está legitimada para formular oposición. El plazo es de 25 días hábiles a partir de la última publicación.

No se requiere invocar fundamento alguno para la oposición. Tampoco corresponde al notario evaluar si es fundada o no.

Si el notario da por finalizado el proceso, comunica el hecho al solicitante, al colegio de notarios y a la oficina registral. No se remite el expediente al Poder Judicial sino que queda expedito el derecho del solicitante para presentar su demanda. No obstante el plazo se estima procedente hasta la fecha que el notario extiende la escritura.

Así también se puede regularizar un predio rural o eriazo por este mismo procedimiento, tema que será materia de otra publicación.

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¿Se puede “renunciar” a la propiedad inmueble?

Mediante Resolución 240-2013-SUNARP/PT, el Pleno del Tribunal Registral del Perú ha declarado que se puede renunciar a la propiedad inmueble. Este precedente acoge dos resoluciones de los tribunales de Trujillo y Arequipa, que admiten la cancelación de una partida registral si el propietario ha renunciado al dominio mediante acto unilateral, convirtiéndose el bien en una cosa sin dueño.

Respetuosamente discrepo de esta posición. La propiedad inmueble en el Perú es irrenunciable. Una cosa es que la partida registral del predio se pueda cancelar por circunstancias que hacen inviable su permanencia (duplicidad, defectos materiales, incoherencias técnicas, etc.), y otra muy distinta que el propietario deje de serlo solo porque renuncia unilateralmente. Imaginemos: un buen día me parece que ser dueño de mi casa en Miraflores es muy complicado porque acarrea cuidados que no estoy dispuesto a solventar, entonces renuncio al dominio y listo. La casa queda abandonada, sin dueño. Como ya no soy propietario no puedo venderla ni donarla, solo queda que alguien la posea por 10 años para adquirirla por prescripción. Mientras tanto nadie responde por el bien. Nadie paga los tributos, nadie abona los daños si la edificación se cae y afecta a un transeúnte, nadie es sancionado por las emanaciones y contaminaciones que provienen del predio, etc.

La renuncia al dominio inmobiliario es contraria al concepto constitucional de propiedad. Estamos ante un derecho, sí, pero también ante responsabilidades de orden público. Como dice el Tribunal Constitucional en su famosa sentencia contra el Decreto de Urgencia N° 140 (Expediente N° 008-2003-AI/TC): “La propiedad no solo supone el derecho del propietario de generar con la explotación del bien su propio beneficio individual. Acorde con la Constitución, es fundamental que el propietario reconozca en su propiedad la funcionalidad social que le es consustancial. La propiedad se configura como haz de facultades individuales, pero también y al mismo tiempo como un conjunto de deberes y obligaciones establecidos de acuerdo con las leyes, en atención a valores o intereses de la colectividad”.

El Pleno no ha considerado estos deberes sociales en su análisis y ha tratado al dominio como un mero derecho patrimonial que solo interesa al dueño. Se ha olvidado también que en el Perú las únicas cosas sin dueño están previstas en el artículo 929 del Código Civil, y solo se refieren a las piedras, conchas u otros bienes análogos que se hallan en el mar o en los ríos, o en sus playas y orillas. Son muebles que no interesan a nadie y que no cumplen ninguna función social, absolutamente ajenos a la propiedad inmobiliaria.

La cuestión práctica que busca atender el precedente es muy importante (duplicidad de partidas, defectos materiales, incoherencias técnicas, etc.) y hay que saludar el esfuerzo del Pleno por aportar una solución. Sin embargo, es evidente que a través de la llamada “renuncia” los propietarios realmente no quieren perder su patrimonio. ¿Qué dueño en sus cabales deja sus activos inmobiliarios en el aire? Lo que está pasando es que en algunos casos el Registro publicita derechos cuyos títulos presentan defectos, lo cual es incómodo para los titulares aparentes que prefieren dejar sin registro las partes anómalas. Estas situaciones requieren un saneamiento, es cierto, pero no por la vía de una supuesta renuncia a la propiedad sino a través de la modificación parcial de las partidas, pero dejando a salvo las responsabilidades del dueño sobre la parte que queda sin registro.