Prescripción Adquisitiva de Dominio........................ ¿que es y como se hace?

TODO LO QUE SE DEBE SABER SOBRE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

¿Qué es la prescripción adquisitiva de  dominio?

Estos términos que a primera vista parecen tan difíciles de entender incluso para los abogados, no es otra cosa que lograr la formalización de la propiedad de un terreno que se tiene o posee “como propietario” por un determinado período de tiempo.

Ejemplo: Manuel Prado en 1986 comenzó a vivir en un terreno que se encontraba vacío y que aparentemente no tenía dueño por lo que se le consideró como Poseedor del terreno. En 1999 Manuel seguía viviendo en el mismo terreno por ello hizo los trámites necesario ante las instituciones competentes y obtuvo el título de Propiedad; es decir se convirtió en propietario de su terreno. La experiencia que vivió Manuel se denomina obtener la Propiedad por Prescripción Adquisitiva, que puede ser en vía Notarial o Judicial.

¿Qué requisitos legales se debe cumplir para adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva?

Según el artículo 950 del Código civil establece que es imprescindible ser posesionario de un bien inmueble por más de 10 años de forma pacífica, publica y continua.

Se tiene o posee el bien continuamente, es decir se debe vivir permanentemente en el mismo predio sin mudarse, pudiendo ausentarse del terreno como máximo un año.

Se tiene o posee el bien pacíficamente, es decir vivir en el terreno sin haber cometido actos de violencia para ocuparlo. Tampoco se debe pelear con alguien que reclame su propiedad, menos aún dicho bien debe estar en algún proceso judicial.

Se tiene o posee el bien públicamente, es decir todos sus vecinos lo deben considerar propietario del terreno.

Todo esto debe tener un sustento tanto de hecho como de derecho, por lo cual deberán adjuntar los siguientes documentos (Prescripción adquisitiva en vía Notarial)

·         Copia Literal de Dominio del inmueble Materia de Prescripción.

·         HR y PU de los últimos 10 años.

·         Declaración Testimonial de no menos de 3 ni mayor de 6 testigos.

·         Planos de ubicación y perimétrico ( con coordenadas UTM), así como la descripción de las edificaciones existentes, que deberán estar suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente, según la naturaleza del bien, y cuando sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien.

·         Solicitud del interesado con indicación de sus generales de ley  y autorizada por abogado. Igualmente deberá estar suscrita por no menos de 3 y no más de 6 testigos mayores de 25 años, en la que manifiesten conocer que el solicitante viene poseyendo en calidad de propietario,  por más de 10 años, el inmueble materia de la solicitud,  de forma pública y pacífica ( sin litigios).

·         Identificación clara del inmueble cuya prescripción se solicita, con indicación de la partida registral en la que corre inscrito.

·         Fundamentos de hecho y derecho en el que se sustenta su petición.

·         Indicación del nombre y domicilio de los últimos propietarios inscritos; en caso de desconocer el domicilio de los propietarios con derecho inscrito, deberá presentar una declaración jurada con firma legalizada señalando bajo juramento haber agotado todas las gestiones para ubicar dicha dirección y solicitando que sean notificados por edicto.

·         Recibos  de pago de servicios sobre el predio con una antigüedad mayor de 10 años

PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE PRESCRIPCIAN ADQUISITIVA DE DOMINIO

La prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la Ley 27157.

Tramite Notarial de la Prescripción Adquisitiva de Dominio

El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el Artículo 21 de la Ley Nº 27157 se tramitará, exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del Artículo 950 del Código Civil, de acuerdo con el trámite siguiente:

a) La solicitud se tramitará como asunto no contencioso de competencia notarial y se regirá por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley Nº 26662, en todo lo que no contravenga lo dispuesto en la Ley Nº 27157 y la presente Ley.

b) Recibida la solicitud, el Notario verificará que la misma contenga los requisitos previstos en los incisos 1), 2) y 3) del Artículo 505 del Código Procesal Civil, para los efectos del presente trámite. Asimismo, suscribirán la solicitud, en calidad de testigos, no menos de 3 (tres) ni más de 6 (seis) personas mayores de 25 (veinticinco) años de edad, quienes declararán que conocen al solicitante y especificarán el tiempo en que dicho solicitante viene poseyendo el inmueble.

c) El Notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por 3 (tres) veces, con intervalos de 3 (tres) días en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional. En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del Notario donde se hace el trámite. Asimismo, solicitará al registro respectivo la anotación preventiva de la solicitud.

d) Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el Notario notificará a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva de dominio.

e) El Notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble materia de la solicitud, extendiendo un acta de presencia, en la que se compruebe la posesión pacífica y pública del solicitante. En dicha acta se consignará la descripción y características del inmueble, así como el resultado de la declaración de quienes se encuentren en los predios colindantes.

f) Transcurrido el término de 25 (veinticinco) días desde la fecha de la última publicación, sin mediar oposición, el Notario completará el formulario registral o elevará a escritura pública la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción. Sólo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el Notario consideren necesarios, acompañándose al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros Públicos sólo el Formulario Registral, el Notario archivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.

g) Si existe oposición de algún tercero el Notario dará por finalizado el trámite comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente. En este supuesto, el solicitante tiene expedito su derecho para demandar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la vía arbitral, de ser el caso.

h) El Notario presentará a los Registros Públicos copias certificadas de los planos a que se refiere la Ley Nº 27157.

i) El instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el Notario que declara la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento registral a favor del antiguo propietario.

j) Los términos se contarán por días hábiles, conforme con lo dispuesto por el Artículo 141 del Código Procesal Civil.

k) El presente trámite comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones.

Como evitarse una Prescripción Adquisitiva.

¿Qué OCURRE SI EN EL PORCESO DE PRESCRIPCION SE PRESENTA UNA OPOSICION?

Cualquier persona está legitimada para formular oposición. El plazo es de 25 días hábiles a partir de la última publicación.

No se requiere invocar fundamento alguno para la oposición. Tampoco corresponde al notario evaluar si es fundada o no.

Si el notario da por finalizado el proceso, comunica el hecho al solicitante, al colegio de notarios y a la oficina registral. No se remite el expediente al Poder Judicial sino que queda expedito el derecho del solicitante para presentar su demanda. No obstante el plazo se estima procedente hasta la fecha que el notario extiende la escritura.

Así también se puede regularizar un predio rural o eriazo por este mismo procedimiento, tema que será materia de otra publicación.